Il tema del risparmio energetico nei condomìni è oggi al centro delle politiche di sostenibilità e contenimento dei costi. Tuttavia, tra normative complesse, contratti poco trasparenti e ruoli mal definiti, la realtà è ben diversa dalle promesse.

In questo articolo, offro una riflessione basata sull’esperienza diretta come EGE – Esperto in Gestione dell’Energia, con uno sguardo pratico ai problemi concreti che i condomìni affrontano ogni giorno.

Diagnosi energetica: il primo passo verso l’efficienza

Il primo step in ogni percorso di ottimizzazione energetica degli edifici è la diagnosi energetica condominiale. Questa fase serve per:

• analizzare l’attuale livello di efficienza energetica dell’immobile;

• definire gli interventi migliorativi sostenibili;

• individuare le criticità dell’impianto termico.

Sempre più spesso viene coinvolto un EGE certificato, figura che supporta l’amministratore e i tecnici, garantendo trasparenza e coerenza normativa.

Contratti di servizio energia: opportunità o trappola?

Il contratto di servizio energia prevede un pacchetto “all inclusive” che combina fornitura, conduzione e manutenzione dell’impianto.

Apparentemente vantaggioso, in realtà presenta alcune criticità:

• Il costo della materia prima (es. metano) è di circa 0,8 €/mc + IVA, ma i contratti spesso riportano 140 €/MWh + IVA.

• I costi accessori (manodopera, ammortamenti, efficienza garantita) sono difficili da valutare.

• Mancano indicatori di performance reali (KPI), trasparenza nei consumi e dati storici comparabili.

Un EGE preparato è in grado di analizzare la reale convenienza, confrontare alternative e prevenire sprechi strutturali.

IVA sull’energia: un caso emblematico di ambiguità normativa

Un altro aspetto critico riguarda l’applicazione dell’IVA nei contratti di energia per uso condominiale.

• Alcuni gestori applicano il 10%, altri il 22%.

• Gli amministratori, nel dubbio, si rivolgono all’Agenzia delle Entrate.

• Ma spesso ricevono risposta di “interpello inammissibile”.

Nel frattempo, la Corte di Cassazione ha già espresso interpretazioni ufficiali che non vengono divulgate con chiarezza.

Risultato: il cittadino paga in buona fede ma rischia comunque sanzioni.

Chi è l’EGE e perché è fondamentale

L’EGE secondo la normativa UNI CEI 11339

L’EGE (Esperto Gestione Energia) è un professionista certificato secondo la norma UNI CEI 11339, aggiornamento 2023.

Opera come figura terza tra condominio, fornitore e progettista, e ha il compito di:

• supportare nelle scelte tecniche e contrattuali;

• monitorare i risultati energetici;

• garantire conformità normativa e prestazionale.

L’EGE non sostituisce il Terzo Responsabile

Molti confondono l’EGE con il Terzo Responsabile.

Sono due ruoli distinti:

• Il Terzo Responsabile ha compiti operativi su impianti >232 kW (manutenzione, conduzione, sicurezza).

• L’EGE ha un ruolo strategico, progettuale e analitico, senza interessi commerciali sulla fornitura.

I limiti del sistema di controllo: chi verifica cosa?

La normativa impone verifiche da parte delle Regioni e dei Comuni sugli impianti termici.

La Guardia di Finanza dovrebbe vigilare su eventuali conflitti di interesse nei contratti energia.

Tuttavia, nella pratica:

• i controlli sono rari;

• i contratti vengono subappaltati;

• l’accesso ai dati (centrali termiche, tarature, consumi) viene talvolta negato agli stessi EGE incaricati.

Il risultato è un sistema autoreferenziale, dove la trasparenza è l’eccezione, non la regola.

Ottimizzazione energetica: prima evitare sprechi, poi investire

Un principio fondamentale nel lavoro dell’EGE è:

“Prima ottimizziamo ciò che già abbiamo, poi valutiamo investimenti strutturali.”

Nel nostro lavoro abbiamo ottenuto risultati tangibili:

• Risparmi superiori a 140.000 € in 10 anni;

• Riduzione dei consumi di gas fino al 32%;

• Passaggio di classe energetica (da G a C) con interventi mirati e graduali;

• Costi energetici sotto controllo e documentazione sempre in regola.

Cosa offre C.S.T. EBM ai condomìni

Sul sito www.cstebm.it, trovi un’intera sezione dedicata ai servizi di ottimizzazione energetica e consulenza tecnica per condomìni.

Tra i servizi offerti:

• Diagnosi energetiche UNI CEI TR 11428;

• Selezione e affiancamento dell’EGE;

• Analisi tecnica dei contratti energia;

• Redazione e aggiornamento del Fascicolo dell’Impianto Termico;

• Centralizzazione dei documenti condominiali;

• Supporto nelle relazioni con fornitori e autorità.

Il metodo si basa sull’approccio EMPORIO: Efficienza – Monitoraggio – Progettazione – Ottimizzazione – Risultati – Innovazione – Osservazione.

Il risparmio energetico nei condomìni non può essere affidato alla buona volontà dei fornitori o alla speranza di incentivi.

Serve metodo, trasparenza, competenza.

L’EGE, come figura indipendente e certificata, può diventare il punto di riferimento tra amministratore, tecnici e cittadini, evitando sprechi e difendendo il valore reale dell’energia.

Nelle prossime assemblee condominiali, fatevi una domanda semplice:

Stiamo risparmiando davvero o stiamo solo pagando “pacchetti energia” poco controllabili?

FAQ

Cos’è un contratto di servizio energia?

Un contratto tra condominio e gestore in cui, oltre alla fornitura energetica, si affidano anche la manutenzione, la conduzione e l’eventuale riqualificazione dell’impianto.

Chi può fare la diagnosi energetica in un condominio?

Un tecnico abilitato o un EGE, secondo la norma UNI CEI TR 11428. La presenza di un EGE garantisce maggiore imparzialità e completezza.

Che differenza c’è tra EGE e Terzo Responsabile?

L’EGE è una figura strategica e analitica. Il Terzo Responsabile ha compiti operativi. Spesso nei contratti si confondono o sovrappongono, generando rischi.

Come sapere quale IVA si applica al gas in condominio?

Dipende da destinazione d’uso, composizione del contratto e aggiornamenti giurisprudenziali. In caso di dubbio, è fondamentale affidarsi a un consulente esperto.